احکام اجاره در فقه اسلامی
اجاره یکی از عقود معین است که به واسطه آن، موجر منافع عین مستأجره را برای مدت زمان معین در مقابل اجاره بها، به مستأجر واگذار میکند. عقد اجاره دارای اوصاف ویژهای است که آن را از سایر عقود متمایز میکند، از جمله این اوصاف، موقت بدون آن است. این خصوصیت، عقد اجاره را از بسیاری از عقود از جمله: بیع، معاوضه، حواله، ضمان و … مشخص و جدا میکند؛ با این وجود، این خصوصیت از ویژگی های انحصاری عقد اجاره نیست؛ زیرا، عقود مزارعه، مساقات، شرکت و … نیز در زمره عقود موقت هستند. آنچه که عقد اجاره را از آنها متمایز میکند، این است که مستأجر، در عقد اجاره، برای مدت زمان معین مالک منافع میشود؛ در حالی که، در عقود مزارعه، مساقات، شرکت و سایر عقود موقت، مالکیت منافع انتقال نمییابد.
شرایط موجر و مستاجر
اجاره دهنده و کسى که چیزى را اجاره مى کند باید مکلف و عاقل باشندو به اختیار خودشان اجاره را انجام دهند، و نیز باید در مال خود حق تصرف داشته باشند، پس سفیهى که مال خود را در کارهاى بیهوده مصرف مى کند، چنانچه حاکم شرع او را از تصرف در اموالش جلوگیرى کرده باشد، اگر چیزى را اجاره کند یا اجاره دهد صحیح نیست. انسان مى تواند از طرف دیگرى وکیل شود و مال او را اجاره دهد. اگر ولى یا قیم بچه مال او را اجاره دهد، یا خود او را اجیر دیگرى نماید اشکال ندارد، و اگر مدتى از زمان بالغ شدن او را جزو مدت اجاره قرار دهد،بعد از آنکه بچه بالغ شد مى تواند بقیه اجاره را به هم بزند، ولى هرگاه طورى بوده که اگر مقدارى از زمان بالغ بودن بچه را جزو مدت اجره نمى کرد بر خلاف مصلحت بچه بود، نمى تواند اجاره را به هم بزند. بچه صغیرى را که ولى ندارد بدون اجازه مجتهد نمى شود اجیر کرد، و کسى که به مجتهد دسترسى ندارد مى تواند از یک نفر مؤمن که عادل باشد اجازه بگیرد و او را اجیر نماید، به شرط آنکه اجیر گرفتن بچه نابالغ به مصلحت او بلکه بنابر احتیاط واجب ترک آن داراى مفسده براى بچه نابالغ باشد. اجاره دهنده و مستاجر لازم نیست صیغه عربى بخوانند، بلکه اگر مالک به کسى بگوید ملک خود را به تو اجاره دادم و او بگوید قبول کردم، اجاره صحیح است، و نیز اگر حرفى نزنند و مالک به قصد این که ملک را اجاره دهد آن را به مستاجر واگذار کند و او هم به قصد اجاره کردن بگیرد اجاره صحیح مى باشد. اگر انسان بدون صیغه خواندن بخواهد براى انجام عملى اجیر شود، همین که با رضایت طرف معامله مشغول آن عمل شد، اجاره صحیح است. کسى که نمى تواند حرف بزند، اگر با اشاره بفهماند که ملک را اجاره داده یا اجاره کرده، صحیح است. اگر خانه یا دکان یا اتاقى را اجاره کند و صاحب ملک با او شرط کند که فقط خود او از آنها استفاده نماید، مستاجر نمى تواند آن را به دیگرى اجاره دهد، و اگر شرط نکند، مى تواند آن را به دیگرى اجاره دهد ولى اگر بخواهد به زیادتر از مقدارى که اجاره کرده آن را اجاره دهد، باید در آن کارى مانند تعمیر و سفید کارى انجام داده باشد یا به غیر جنسى که اجاره کرده آن را اجاره دهد، مثلا اگر با پول اجاره کرده، به گندم یا چیز دیگر اجاره دهد. اگر اجیر با انسان شرط کند که فقط براى خود انسان کار کند، نمى شود او را به دیگرى اجاره داد. و اگر شرط نکند، چنانچه او را به چیزى که اجرت او قرار داده اجاره دهد باید زیادتر نگیرد، و اگر به چیز دیگرى اجاره دهد مى تواند زیادتر بگیرد. اگر غیر خانه و دکان و اتاق و اجیر چیز دیگر مثلا زمین را اجاره کند و مالک با او شرط نکند که فقط خودش از آن استفاده نماید، اگر چه بیشتر ازمقدارى که اجاره کرده آن را اجاره دهد، اشکال ندارد. اگر خانه یا دکانى را مثلا یک ساله به صد تومان اجاره کند و از نصف آن خودش استفاده نماید، مى تواند نصف دیگر آن را به صد تومان اجاره دهد، ولى اگر بخواهد نصف آن را به زیادتر از مقدارى که اجاره کرده مثلا به صد و بیست تومان اجاره دهد، باید در آن کارى مانند تعمیر انجام داده باشد یا به غیر جنسى که اجاره کرده اجاره دهد.
شرایط مالى که اجاره مى دهند
مالى را که اجاره مى دهند چند شرط دارد: اول: آنکه معین باشد، پس اگر بگوید یکى از خانه هاى خود را اجاره دادم درست نیست.
دوم: مستاجر آن را ببیند یا کسى که آن را اجاره مى دهد طورى خصوصیات آن را بگوید که کاملا معلوم باشد.
سوم: تحویل دادن آن ممکن باشد، پس اجاره دادن اسبى که فرار کرده باطل است.
چهارم: آن مال به واسطه استفاده کردن از بین نرود، پس اجاره دادن نان و میوه و خوردنی هاى دیگر صحیح نیست.
پنجم: استفاده اى که مال را براى آن اجاره داده اند ممکن باشد، پس اجاره دادن زمین براى زراعت در صورتى که آب باران کفایت آن را نکند و از آب نهر هم مشروب نشود صحیح نیست.
ششم: چیزى را که اجاره مى دهد مال خود او باشد و اگر مال کس دیگر را اجاره دهد در صورتى صحیح است که صاحبش رضایت دهد. اجاره دادن درخت براى آن که از میوه اش استفاده کنند اشکال ندارد. زن مى تواند براى آنکه از شیرش استفاده کنند اجیر شود و لازم نیست از شوهر خود اجازه بگیرد، ولى اگر به واسطه شیر دادن حق شوهر از بین برود، بدون اجازه او نمى تواند اجیر شود.
شرایط استفاده اى که مال را براى آن اجاره مى دهند
استفاده اى که مال را براى آن اجاره مى دهند چهار شرط دارد:
اول: آنکه حلال باشد، بنابراین اجاره دادن دکان براى شراب فروشى یا نگهدارى شراب و کرایه دادن حیوان براى حمل و نقل شراب باطل است.
دوم: پول دادن براى آن استفاده در نظر مردم بیهوده نباشد.
سوم: اگر چیزى را که اجاره مى دهند چند استفاده دارد، استفاده اى را که مستاجر باید از آن ببرد معین نماید، مثلا اگر حیوانى را که سوارى مى دهد و بار مى برد اجاره دهند، باید در موقع اجاره معین کنند که سوارى یا باربرى آن مال مستاجر است یا همه استفاده هاى آن.
چهارم: مدت استفاده را معین نمایند و اگر مدت معلوم نباشد ولى عمل را معین کنند، مثلا با خیاط قرار بگذارند که لباس معینى را بطور مخصوصى بدوزد کافى است. اگر ابتداى مدت اجاره را معین نکنند، ابتداى آن بعد از خواندن صیغه اجاره است.
اگر خانه اى را مثلا یک ساله اجاره دهند و ابتداى آن را یک ماه بعداز خواندن صیغه قرار دهند اجاره صحیح است، اگرچه موقعى که صیغه مى خوانند خانه در اجاره دیگرى باشد. اگر مدت اجاره را معلوم نکند و بگوید هر وقت در خانه نشستى اجاره آن ماهى ده تومان است اجاره صحیح نیست. اگر به مستاجر بگوید خانه را یک ماهه به ده تومان به تو اجاره دادم و بقیه به همان قیمت، در ماه اول صحیح است. ولى اگر بگوید هر ماهى ده تومان، و اول و آخر آن را معین نکند، اجاره حتى براى ماه اول هم باطل است. خانه اى را که غریب و زوار در آن منزل مى کنند و معلوم نیست چقدر در آن مى مانند، اگر قرار بگذارند که مثلا شبى یک تومان بدهند و صاحب خانه راضى شود، استفاده از آن خانه اشکال ندارد، ولى چون مدت اجاره را معلوم نکرده اند اجاره صحیح نیست و صاحب خانه هر وقت بخواهد مى تواند آنان را بیرون کند.
مسائل متفرقه اجاره
مالى را که مستاجر بابت اجاره مى دهد باید معلوم باشد، پس اگر از چیزهایى است که مثل گندم با وزن معامله مى کنند، باید وزن آن معلوم باشد، و اگر از چیزهایى است که مثل تخم مرغ با شماره معامله مى کنند، باید شماره آن معین باشد، و اگر مثل اسب و گوسفند است، باید اجاره دهنده آن را ببیند یا مستاجر خصوصیات آن را به او بگوید. اگر زمینى را براى زراعت جو یا گندم اجاره دهد و مال الاجاره را جو یا گندم همان زمین قرار دهد، اجاره صحیح نیست. کسى که چیزى را اجاره داده، تا آن چیز را تحویل ندهد حق ندارد اجاره آن را مطالبه کند، و نیز اگر براى انجام عملى اجیر شده باشد، پیش از انجام عمل حق مطالبه اجرت ندارد. هر گاه چیزى را که اجاره داده تحویل دهد، اگرچه مستاجر تحویل نگیرد یا تحویل بگیرد و تا آخر مدت اجاره از آن استفاده نکند، باید مال الاجاره آن را بدهد. اگر انسان اجیر شود که در روز معینى کارى را انجام دهد و در آن روز براى انجام آن کار حاضر شود، کسى که او را اجیر کرده اگرچه آن کار را به او مراجعه نکند، باید اجرت او را بدهد، مثلا اگر خیاطى را در روز معینى براى دوختن لباسى اجیر نماید و خیاط در آن روز آماده کار باشد، اگرچه پارچه را به او ندهد که بدوزد، باید اجرتش را بدهد، چه خیاط بیکار باشد، چه براى خودش یا دیگرى کار کند. اگر بعد از تمام شدن مدت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، مستاجر باید مال الاجاره را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد، مثلا اگر خانه اى را یک ساله به صد تومان اجاره کند بعد بفهمد اجاره باطل بوده، چنانچه اجاره آن خانه معمولا پنجاه تومان است، باید پنجاه تومان را بدهد و اگر دویست تومان است، باید دویست تومان را بپردازد، و نیز اگر بعد از گذشتن مقدارى از مدت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، باید اجاره آن مدت را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد. اگر چیزى را که اجاره کرده از بین برود، چنانچه در نگهدارى آن کوتاهى نکرده و در استفاده بردن از آن هم زیاده روى ننموده ضامن نیست، و نیز اگر مثلا پارچه اى را که به خیاط داده از بین برود، در صورتى که خیاط زیاده روى نکرده و در نگهدارى آن هم کوتاهى نکرده باشد نباید عوض آن را بدهد. اگر حیوانى را اجاره کند و معین نماید که چقدر بار بر آن بگذارد، چنانچه بیشتر از آن مقدار بار کند و آن حیوان بمیرد یا معیوب شود ضامن است و نیز اگر مقدار بار را معین نکرده باشند و بیشتر از معمول بار کند و حیوان تلف شود یا معیوب گردد ضامن مى باشد.
اگر حیوانى را براى بردن بار شکستنى اجاره دهد، چنانچه آن حیوان بلغزد یا رم کند و بار را بشکند صاحب حیوان ضامن نیست، ولى اگر به واسطه زدن و مانند آن کارى کند که حیوان زمین بخورد و بار را بشکند ضامن است. مستاجر و کسى که چیزى را اجاره داده با رضایت یکدیگر مى توانند معامله را به هم بزنند و نیز اگر در اجاره شرط کنند که هر دو یا یکى از آنان حق به هم زدن معامله را داشته باشند مى توانند مطابق قرارداد اجاره را به هم بزنند. اگر اجاره دهنده یا مستاجر بفهمد که مغبون شده است چنانچه در موقع خواندن صیغه ملتفت نباشد که مغبون است، مى تواند اجاره را به هم بزند ولى اگر در صیغه اجاره شرط کنند که اگر مغبون هم باشند حق به هم زدن معامله را نداشته باشند، نمى توانند اجاره را به هم بزنند. اگر چیزى را اجاره دهد و پیش از آن که تحویل دهد کسى آن را غصب نماید مستاجر مى تواند اجاره را به هم بزند و چیزى را که به اجاره دهنده داده پس بگیرد، یا اجاره را به هم نزند و اجاره مدتى را که در تصرف غصب کننده بوده به میزان معمول از او بگیرد، پس اگر حیوانى را یک ماهه به ده تومان اجاره نماید و کسى آن را ده روز غصب کند و اجاره معمولى ده روز آن پانزده تومان باشد مى تواند پانزده تومان را از غصب کننده بگیرد. اگر چیزى را که اجاره کرده تحویل بگیرد و بعد دیگرى آن را غصب کند نمى تواند اجاره را به هم بزند و فقط حق دارد کرایه آن چیز را به مقدار معمول از غصب کننده بگیرد. اگر پیش از آن که مدت اجاره تمام شود ملک را به مستاجر بفروشد اجاره به هم نمى خورد و مستاجر باید مال الاجاره را به فروشنده بدهد و همچنین است اگر آن را به دیگرى بفروشد. اگر پیش از ابتداى مدت اجاره ملک بطورى خراب شود که هیچ قابل استفاده نباشد یا قابل استفاده اى که شرط کرده اند نباشد اجاره باطل مى شود و پولى که مستاجر به صاحب ملک داده به او برمى گردد بلکه اگر طورى باشد که بتواند استفاده مختصرى هم از آن ببرد مى تواند اجاره را به هم بزند. اگر ملکى را اجاره کند و بعد از گذشتن مقدارى از مدت اجاره به طورى خراب شود که هیچ قابل استفاده نباشد یا قابل استفاده اى که شرط کرده اند نباشد اجاره مدتى که باقى مانده باطل مى شود و اگر استفاده مختصرى هم بتواند از آن ببرد مى تواند اجاره مدت باقى مانده را به هم بزند.
اگر خانه اى را که مثلا دو اطاق دارد اجاره دهد و یک اطاق آن خراب شود چنانچه فورا آن را بسازد و هیچ مقدار از استفاده آن از بین نرود اجاره باطل نمى شود و مستاجر هم نمى تواند اجاره را به هم بزند، ولى اگر ساختن آن به قدرى طول بکشد که مقدارى از استفاده مستاجر از بین برود اجاره به آن مقدار باطل مى شود و مستاجر مى تواند اجاره باقى مانده را به هم بزند. اگر اجاره دهنده یا مستاجر بمیرد اجاره باطل نمى شود ولى اگر خانه مال اجاره دهنده نباشد مثلا دیگرى وصیت کرده باشد که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد، چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدت اجاره بمیرد، از وقتى که مرده اجاره باطل است.
Sources :
امام خمینی- رساله امام خمینی (ره)